Fyrirsjánleg vöntun á íbúðum og hækkun þeirra í pípunum, bæði söluverðs og leigu

Það segir sig sjálft að það er og verður enn meiri tilfinnanleg vöntun á íbúðum þegar sölumarkaðurinn fer aftur af stað af alvöru og þeir þrír til fjórir árgangar sem hafa setið heima fara af stað, það sést best á hinni miklu hækkun sem orðin er á leiguhúsnæði sem skýrist af miklu leiti af sárri vöntun á íbúðum til leigu sem þýðir að sama skapi sára vöntun á íbúðum á sölumarkaðinum þegar þar að kemur.

Það sem ég hef miklar áhyggjur af er sú hækkun á verði íbúða sem fyrirliggjandi er vegna vöntunar á húsnæði og þeirri staðreynd að byggingarkostnaður á fermeter í blokk í nýju úthverfi er kominn í yfir 300.000 kr fm á meðan verið er að selja íbúðir á 180.000 til 240.000 kr fermetrann í dag að meðaltali þó ég geri mér grein fyrir að það eru bæði til lægri og hærri sölutölur en þetta.

Það er viðbúið að enginn byggingaaðili fari af stað að byggja nýjar íbúðir fyrr en fyrirséð er að hann fái byggingarkostnaðinn til baka sem þýðir að mínu mati að byggingamarkaðurinn fer ekki af stað fyrr en þörfin og vöntunin á nýju húsnæði er orðin það mikil að þeir geti selt fermetrann á framleiðsluverði plús eðlileg framlegð byggingafyrirtækissins.

Það þýðir þá líka að leiguverð hækkar ennþá meira því þeir sem eiga íbúðir og eru tilbúnir til að leigja þær hljóta að vilja og þurfa að fá kostnað sinn við að eiga íbúðina sem þeir leigja út til baka í leiguverðinu og komast upp með það sem aldrei núna þegar vöntunin á íbúðum er þetta mikil þó segja megi að leiga hafi ekki staðið undir kostnaði við að eiga íbúðir hér á landi lengst af þó leigendum finnist alltaf leiga of há á hverjum tíma.

Gefum okkur að Jói eigi eina 20 milljón króna íbúð á annari hæð vinstra megin að Skálkaskjóli 4 og Siggi eigi hina íbúðina á sömu hæð sem er alveg eins og Jóa íbúð og líka 20 milljóna virði, gefum okkur líka að þeir skuldi allt kaupverðið eftir að verðtryggingin át upp eigið fé þeirra.        

Jói býr sjálfur í sinni íbúð og kostar það hann 100.000 krónur í afborganir lána, hússjóðurinn er 10.000 kr og fasteignagjöldin 10.000 kr, allar tölur á mánaðarbasis og þá kostar það Jóa 120.000 kr á mánuði að reka íbúðina sína. 

Siggi er fluttur til Noregs þar sem hann missti vinnuna á Íslandi en hann leigir íbúðina sína út og nú skulum við finna út hvað hann þarf að leigja íbúðina á mikið til að standa undir kostnaði við að eiga hana. Hann þarf að hafa 100.000 fyrir afborgunum lána eins og Jói, hann þarf líka 10.000 kr í hússjóð og 10.000 kr í fasteignagjöld eins og Jói en þá er komið að því sem Siggi þarf aukalega til að koma ekki út í skuld með dæmið og þurfi að borga með íbúðinni. Hann þarf að hafa fyrir skemmdum og sliti því ef hann ætlar að hafa íbúðina í leigu þarf hann að hafa hana í góðu ástandi, hann þarf að hafa fyrir áhættunni sem því fylgir að hafa leigjanda sem getur t.d. falist í skemmdum sem tryggingarfé nær ekki að bæta og líka því að hann getur verið óheppinn með leigjanda sem borgar ekki leiguna og neitar að fara úr íbúðinni þannig að hann þarf að leggja út í lögfræðikostnað fyrir utan tapaða leigu á meðan á útburði stendur og jafnvel að þurfa að borga hita og rafmagn íbúðarinnar á meðan, þar ofan á þarf Siggi að borga skatt sem er 18 % af 70 % leiguverðsins skilst mér. Ef um leigufyrirtæki væri að ræða í þessu tilviki þá þyrftum við líka að reikna með framlegð fyrirtækissins sem mundi að öllu jöfnu vera um 10 til 20 prósent en ég tek það ekki inn í þennan pakka hér.  

Dæmið hjá Sigga þyrfti að líta einhvern veginn svona út í hverjum mánuði ef hann á ekki að tapa á því að leigja út íbúðina sína: Afborgun lána 100.000 kr. Hússjóður 10.000 kr. Fasteignagjöld 10.000 kr. Skemmdir og slit 20.000 kr. Áhætta af leigu 20.000 kr. Skattur 20.000 kr. Samtals þarf því Siggi að leigja íbúðina sína út á 180.000 kr til að hún standi undir sér og hann tapi ekki á henni, ef leigufélag ætti þessa íbúð má áætla að leiguverðið þyrfti að vera um eða yfir 220.000 kr á mánuði.

Samanburðurinn á því að eiga og leigja er það sem ég er að benda á í þessu dæmi mínu því á meðan Jói býr í sinni 20.000.000 kr íbúð fyrir 120.000 kr á mánuði vegna þess að hann er ekki með neina áhættu vegna þess að hann er sjálfur í íbúðinni og ræður sjálfur hvenær hann fer í viðgerðir og viðhald þá þarf leigjandinn hans Sigga að borga 180.000 kr á mánuði fyrir að leigja þá íbúð og á samt alltaf á hættu að Siggi ákveði að selja íbúðina eða segja leigusamningnum upp vegna þess að hann er að koma heim frá Noregi eða búinn að fá hærra tilboð í leiguna.

Þessi langloka mín hér fyrir ofan er sett fram til að sína fram á að það ætti að vera sjálfsagt mál að hjálpa fólki að kaupa sína fyrstu íbúð í stað þess að það sé á leigumarkaðinum og sýnir líka fram á að það er ekkert óeðlilegt að hjálpa fólki með sína fyrstu íbúð þó lánað sé fyrir allt að 95 til 100 % af kaupverði og finnst mér eðlilegast að Íbúðalánasjóður sjái um þennan lánaflokk þó ræða megi útfærslu á þeim leiðum sem Pétur er að leggja til hér.

 

Hjálpi ungu fólki að kaupa

Athugasemdir

[Vilhjálmur Bjarnason Ekki fjárfestir, 27.8.2011 kl. 00:14]

Gleymdi auðvitað að minnast á að það þarf að afnema verðtryggingu húsnæðislána á Íslandi áður en hægt er að ráðleggja nokkrum manni að fjárfesta í húsnæði nema eiga nánast fyrir því öllu við kaup en það er náttúrulega ekki raunin með það unga fólk sem við erum að tala um hér, það á ekkert en stendur frammi fyrir því að vera að stofna fjölskyldu og þarf að vega og meta þá kosti sem standa til boða sem eru að leigja eða kaupa en á meðan verðtrygging er við líði á húsnæðislánum heimilanna þá eru aðvitað bæði lán til húsnæðiskaupa og leiga bundin hækkun vísitölunnar sem er óásættanlegt og þarf að komast í samt horf og í þeim löndum sem við miðum okkur alla jafna við, þ.e. hin norðurlöndin.

Hvet alla til að fara inn á heimilin.is sem er síða Hagsmunasamtaka heimilanna og skrá sig í samtökin og undirrita líka um leið kröfu á stjórnvöld til leiðréttingar stökkbreyst höfuðstóls lána heimilanna og afnáms vísitölubyndingar lána til heimilanna. 

[Sigurður M Grétarsson, 27.8.2011 kl. 08:41]

Fyrst er eitt sem þú athugar ekki í upphaflega textanum. Sá sem býr í sinni íbúð lendir í kostnaði vebna bæði viðhalds og verðrýrnun vegna þess að íbúðin eldist til viðbótar við vexti, tryggingar og fasteignagjöld. Hann hefur reyndar svigrúm til að ákveða hvenær hann leggur út í viðhald innan húss en varðandi viðhald utan húss í fjölbýlishúsi þá einfaldlega ræður meirihluti á húsfundi því.

Hvað seinna dæmið varðar ferð þú algerlega með rangt mál. Verðtryggð jafngeiðslulán eru einmitt þau lán sem auðvelda tekjulágu fólki að kaupa sína fyrstu íbúð því þau eru með lægstui greiðslubyrðinni framan af lánstímanum. Ef verðtryggingin væri afnumin kæmu í staðinn óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum. Ef verðbólgan er 5% og ávöxtunarkrafan 5% þá væru vextirnir í dæminú rúmlega 10% og þar með væru þeir rúmar tvær milljónir af 20 milljóna króna láni. til viðbótar við það kæmi afborgun upp á um hálfa milljón ef þetta er afborgunrlán en minna ef það væri jafngreiðslulán. Við erum því að tala um greiðslubyrði áf láninu upp á um það bil 200 þúsund kr. á mánuði eða um tvöfalda greiðslubirði verðtryggðs jafngreiðsluláns.

Þessi greiðslubirði gæti síðan rokið upp úr öllu valdi ef verðbólgan fer á skrið enda hækkar greiðslubirði óverðtryggðra lána með breytilegum vöxtum mun meira í verðbólgu en greiðslubirði verðtryggðra lána.

Það að fara úr verðtryggðum lánum í óverðtryggð lán með breytilgum vöxtum er að fara úr öskunni í eldinn fyrir lántaka. Flöt leiðrétting á höfuðstól allra lána er aðgerð sem gagnast best þeim heimilum sem ekki eru í skuldavanda því hin heimilin hafa þegar fengið lækkun með 110% leiðinni sem myndi að sjálfsögðu dragast frá. Sú aðgerð myndi kosta ríkissjóð offjár og þá er ég að tala um upphæðir sem myndu leiða til umtalsverðra skattahækkana auk verulega sársaukafulls niðurskurðar ríkisútgjalda. Öðruvísi er ekki hægt að fjármagna slíka flata niðurfellingu skulda.

Ég hvet því fólk í skuldavanda að láta ekki blekkjast af lýðskrumi þessara sjálskipuðu hagsmunagæsluaðila skuldara og skrifa ekki undir í undirskriftasöfnun þeirra.

[Landfari, 27.8.2011 kl. 23:04]

Hér verð ég að taka algerlega undir með Sigurði M. Ég væri búinn að missa mitt húsnæði núna ef lánið hefði ekki verð verðtryggt og verðrýrnun krónunnar undanfarið sett á eftirstöðvarnar, heldur krafinn um greiðslu á þeim strax eins og gerist á lánum með breytilegum vöxtum.

Auðvitað myndi ég borga miklu minna í krónum talið ef í lok lánstímans ef ég greiði allt verðmætið á fyrstu árum lánsins en dreifi því ekki á allan lánstímann. Það er nokkuð ljóst.